Higher repayment rates are not yet a widespread deterrent, but budgets are affected, and some are shifting to cash or speeding up transactions to beat rate hikes

Rising interest rates are not yet a widespread deterrent for UAE mortgage customers, although some brokers have noticed rising cash transactions and a trend towards buyers moving faster to secure the lowest payments possible.

Real estate agents and mortgage brokers said that the majority of customers are now looking to fix their mortgage rates rather than remain at the mercy of further interest rate rises.

Morgan’s Realty said it had seen around 50% of mortgage home buyers taking fixed rate mortgage rates in 2021, compared with around 90% in 2022 as fixed rate deals are now averaging 4.49%.

Rates were as low as 2.39% in 2021, Morgan’s said, with customers at that point fixing their rates for three years.

Cash deals

In its most recent market report on Dubai real estate, Morgan’s reported a much higher proportion of cash transactions as the year progressed.

In Q2 2022 and Q3 2022, the agency reported 8,629 and 8,469 cash transactions and 4,801 and 5,254 mortgage transactions respectively.

In the first quarter, the figures were much closer, with 4,564 cash transactions and 4,461 mortgage transactions, the report showed.

For online mortgage broker Huspy, there has been a noticeable surge in people looking to secure mortgages as rates rise, with the most recent increase in applications being 25% month-on-month.

Sawan Karia, head of Huspy’s broker channel, said the increase could partially be attributed to its own increase in market share, but also rising interest rates.

UAE has competitive rates

UAE banks are required by the Central Bank of the UAE to revise offers based on current interest rates, said Karia, with more interest rate hikes expected before the end of 2022.

“On average, mortgage rates are at 4.5% as compared to 2.5% last year. However, the UAE still has competitive rates as compared to a number of other global property markets. Policy makers have played a positive role in balancing market stability with growing demand for property ownership,” he said.

Karia noted the difference in mortgage payments for a customer taking out a fixed rate mortgage now on an AED 2 million property compared to last year, which would be AED2,000 per month. However, the return on investment of 5-8% means buying a home is still a preferred option for those wanting a stable asset amid financial uncertainty, he said.

Rosie Patterson, Better Homes LLC’s mortgage channel partner, said mortgage applications had increased month-on-month and year-on-year, with Q3 2022 up 80% on Q2 2021 and 33% on Q2 2022.

“We have experienced banks changing rates with shorter notice than they used to. However, this is the new normal for us, and we are getting clients to understand the situation and secure properties quicker, as we know rates might change,” she said.

There has been less interest in remortgaging, Patterson said, as the rate rises impact cost effectiveness.

For mortgage consultant Graham Brown of MENA mortgage matters, affiliated to Dubai-based broker haus & haus, Q1 and Q2 2022 saw consistent applications, with a 10% QoQ increase in Q2, while Q3 decreased by 15%

Anecdotally, rate increases did start to deter some buyers from February, but rising rents convinced others into buying, he said, adding that exchange rates for the euro and pound against the dollar are also a consideration.

“The biggest barrier to entry is the cash amount required,” he said, “and of course if your funds are in GBP or EURO then they have taken a hit, which may mean that clients can’t buy at the level required.

“Some are simply reducing their budgets accordingly or waiting until there is a return to some normality. Obviously if your funds are held in US dollar then there’s been no change.”

Source: Zawya

Highest value transaction was for land sold in Island 2 for $16mln

Dubai real estate transactions reached 3.2 billion dirhams ($871 million) for the last week of November, with a transaction in Island 2 recorded as the biggest, at 60 million dirhams ($16 million).

The total of 1,186 deals recorded covered 120 plots and 787 apartments and villas.

The mixed use community of Jabal Ali First recorded the most transactions with 49 sales worth AED 138.8 million, followed by Nad Al Shiba Third, with 12 sales transactions worth AED 33.1 million, and Al Yufrah 3 with 11 sales transactions worth AED 10 million.

The top three sales were an apartment, which was sold for AED 310 million in Marsa Dubai, followed by another in Palm Jumeirah which was sold for AED 214 million in Palm Jumeirah, then a Burj Khalifa apartment which sold for AED 173 million.

(French) (عربي)

On a rare sunny day during Geneva's winter, we met Abdallah Chatila at the headquarters of his real estate group, m3 Real Estate, whose premises reveal his passion for art. Successful entrepreneur and jack of all trades, he welcomes us as a simple man, dressed in jeans and a T-Shirt decorated with a smiley.

Swiss-Arab Entrepreneurs: How did you become a "serial entrepreneur"?

Abdallah Chatila: I learned the commercial spirit from my father, but he was very conservative and careful, while I am careful but not conservative. You have to know how to seize opportunities when they arise. I wanted to do a lot of things, and when I started making money with real estate, it got me started on all kinds of projects. I was lucky to be successful! These are sequences of circumstances. It all depends on the opportunity and the people around you. My strength is that I am not afraid of losing. I do a lot of things hoping to do them well. But I am realistic and I accept both loss and gain. When we have multiple projects we can more easily imagine failing and we take more risk.

SAE: Based on your experience, what advice would you give to other entrepreneurs? According to the literature, 80% of entrepreneurial success is based on psychology and the mindset and 20% on strategy. What do you think?

AC: Yes of course, everything is mental and a matter of perception. To hesitate is normal, I hesitate too. But at some point, you have to decide whether to go ahead or not. The problem with people who are too hesitant is that they end up doing nothing at all. You have to study your file, do a market study, make comparisons, but then you have to make a decision. I make my decision quickly. You have to believe in what you do and do what you believe in.

In business, it is essential to know how to lose in order to win. I experienced failure. But only once, with the bankruptcy of the company I made with my brother, a new watch brand. At 24-25, we were too young and inexperienced for such a complicated enterprise and such a heavy task.

Sharing your experience is important to motivate others. I coach people every day. In jewelry, I understood the importance of knowing how to manage information flows. My philosophy: to attach to people rather than things.

SAE: Entrepreneurship is gaining importance in the USA, Europe and elsewhere. How do you see the entrepreneurial world of tomorrow?

AC: If entrepreneurship has always existed, it is much easier today to have ideas. The Internet and social media play an important role and generate many new ideas. They allow you to be inspired by what others do and make people want to do business. But to be an entrepreneur, you also need to have money and therefore be able to borrow from banks or find investors. To find investors, you have to enter insider circles. As for the banks, they must be open and ready to support entrepreneurs.

This is the case in France where state aid is also available. Entrepreneurship therefore has a cultural effect but also a political effect. In Switzerland, it is very difficult to borrow from banks for entrepreneurial projects and there are not many state support programs. The Ecole Polytechnique de Lausanne (EPFL) is a good example. Supported initially by the cantonal state, it has set up a business incubation structure, offers grants and meetings with investors.

SAE: How do you view the Arab world and its needs in the fields of economics and entrepreneurship?

AC: The problem in the Arab world is that people are caught between the traditional world and the modern world. Religion is taking up more and more importance, the economy is blocked and political instability is dominant. All this makes foreign investment difficult. Political instability is a major risk for investors. Even Arab countries with natural resources find it difficult to attract them.

The region is also experiencing a flight of people and capital. I myself am a child of a family who had to leave his country like many others in the Arab world. The people who live in Europe and Switzerland are used to a well-defined and structured economic and legal system. Despite their patriotism, people are selfish and will not invest their money in an unstable country just because it is where they come from. Transfers from Arab Diasporas are generally intended for the consumption needs of their families and not for investment. An investor with a choice will look to other countries.

Certainly, there are investments in the Arab world. But they are limited to certain sectors such as tourism or energy, whereas the investment needs are enormous. Entrepreneurship cannot thrive without an appropriate policy framework and a supportive ecosystem. Internal policies need to help attract investment. And the issue of political instability should absolutely be addressed to create a stable and attractive environment, which is essential for any investor.

SAE: The 4^th industrial revolution and digital economy are underway. At the same time, some economists predict an economic crisis within one to two years. How do you prepare for it?

AC: We believe in digital and we invest a lot in it. This is the big change to expect for the next 5-10 years. In the digital hotel era, online platforms are obviously competitors, but that doesn't scare us. However, we have no concerns for our real estate sector: our clients are people who want to live in their apartment or work in their office.

Economic indices cannot go up constantly. Fluctuations are common. The current economic and political instability is causing uncertainty and causing markets to fall. But what happened in 2008 and what is happening now are two completely different things. A crisis is possible but in the form of a market correction of a past period of excessively good economic indices, and not the explosion of a bubble. Experience over the past ten years has shown that after the fall, everything started to go up. The stock markets have doubled, everything has doubled and it is therefore normal for a correction to occur at some point. Either way, today's cycles are short - one or two years - and the economies will recover quickly. Central banks also have the means to offset the crisis. We are also fortunate to live in Switzerland, a place that many consider a refuge country. As we saw in 2008, real estate business was difficult for a year but it quickly recovered.

 (French) (English)

التقينا بالسيد عبدالله شاتيلا في مقر مجموعته العقارية في يوم مشمس نادر في فصل الشتاء في جنيف، الشركة العقارية م3، التي تكشف مبانيها عن شغفه بالفن. رجل أعمال ناجح ومتعدد المواهب، يستقبل ضيوفه كرجل متواضع، ببنطلون جينز وقميصاً مزيناً بعلامة ابتسامة.

رواد الأعمال العرب السويسريين: كيف أصبحت "رائد أعمال متسلسل"؟

عبد الله شاتيلا: تعلمت من أبي الروح التجارية، لكنه كان محافظاً وحريصا للغاية، أما أنا، فانني حريص ولكن لست محافظًا. على الشخص أن يعرف كيفية اغتنام الفرص عند وجودها. كنت أرغب في تحقيق الكثير من الانجازات، وعندما بدأت في جني الأموال من العقارات، سمح لي ذلك بالانطلاق في شتى أنواع المشاريع. كنت محظوظاً بأن أحقق نجاح في كل ما قمت به! كان ذلك نتيجة لسلسلة من الظروف المواتية. كل هذا يتوقف على الفرص والاشخاص المحيطين بك. تكمن قوتي في أنني لا أخاف من الخسارة، أقوم بالكثير من الأشياء على أمل القيام بها بشكل جيد، لكنني شخص واقعي وأقبل الخسارة بنفس الدرجة التي اقبل فيها المكاسب. عندما يكون لدينا مشاريع متعددة، يمكننا أن نتخيل الفشل بسهولة ونتحمل المزيد من المخاطرة.

رواد الأعمال العرب السويسريين: بناءً على تجربتك، ما هي النصيحة التي تقدمها إلى رواد الأعمال الآخرين؟ وفقًا للأدبيات، يعتمد 80٪ من النجاح في الأعمال الريادية يعتمد على الجوانب النفسية والذهنية مقابل 20٪ فقط على الاستراتيجية. ما رأيك بهذا القول؟

عبدالله شاتيلا: نعم بالطبع، كل شيء مرتبط بالذهن والإدراك. يعتبر التردد أمر طبيعي، وأنا بطبعي متردد أيضًا. ولكن في مرحلة ما، عليك أن تقرر ما إذا كنت تريد المضي قدمًا أم لا. تكمن المشكلة مع الناس الذين يترددون كثيراً، في أنهم في نهاية المطاف لا يقومون باتخاذ أي خطوة على الإطلاق. يجب عليك تقييم قدراتك وإجراء دراسة السوق وإجراء مقارنات، ولكن عليك اتخاذ قرار، أنا أتخذ قراري بسرعة. عليك أن تؤمن بما تفعله وتفعل ما تؤمن به.

في مجال الأعمال، من الضروري معرفة كيفية الخسارة من أجل الفوز في النهاية. لقد واجهت الفشل، لكن مرة واحدة حين أفلس مشروعنا أنا وأخي. عند إنشائنا علامة تجارية جديدة للساعات، في سن 24-25، كنا صغار السن وعديمي الخبرة لمثل هذه المهمة المعقدة والثقيلة.

تعد مشاركة تجربتك أمراً مهماً لتحفيز الآخرين. الى جانب ذلك، أدرب الناس كل يوم. في صناعة المجوهرات، فهمت أهمية معرفة كيفية إدارة تدفق المعلومات. فلسفتي: أن أتعلّق بالأشخاص بدلاً من الأشياء.

رواد الأعمال العرب السويسريين: تكتسب روح المبادرة أهمية في الولايات المتحدة الأمريكية وأوروبا وأماكن أخرى. كيف ترى عالم الريادة في المستقبل؟

عبدالله شاتيلا: في حال كانت ريادة الأعمال موجودة دائمًا، فمن الأسهل اليوم أن تكون لديك أفكار. تضطلع الإنترنت ووسائل التواصل الاجتماعي بدور مهم وتولد العديد من الأفكار الجديدة، تتيح لك أن تكون مصدر إلهام لما يفعله الآخرون مما يجعل الناس يريدون القيام بأعمال تجارية. لكن لكي تكون رائد أعمال، فأنت بحاجة أيضًا إلى امتلاك أموال، ومن ثم القدرة على الاقتراض من البنوك أو البحث عن مستثمرين. وللعثور على المستثمرين عليك الدخول في دوائر علاقات شخصية. أما بالنسبة للبنوك، فيجب أن تكون مفتوحة وجاهزة لدعم رواد الأعمال.

هذا هو الحال في فرنسا حيث تتوفر المساعدات الحكومية أيضًا، وبالتالي فإن لريادة الأعمال تأثيرًا ثقافيًا كما أن له أيضًا تأثيراً سياسياً. في سويسرا، من الصعب للغاية الاقتراض من البنوك للمشروعات الريادية، كما أن برامج الدعم الحكومية ضئيلة. تعد كلية العلوم التطبيقية في لوزان (EPFL) مثالاً جيدًا. حيث تمكنت من خلال الدعم الاساسي من ولاية الكانتون من انشاء هيكل لحضانة الأعمال، وتقدم المنح وتعقد اللقاءات مع المستثمرين.

رواد الأعمال العرب السويسريين: كيف تنظر إلى العالم العربي واحتياجاته في مجالات الاقتصاد وريادة الأعمال؟

عبدالله شاتيلا: المشكلة في العالم العربي هي أن الناس عالقون بين العالم التقليدي والعالم الحديث. يشغل الدين مساحة أكثر فأكثر، والاقتصاد مكبل فيما يهيمن عدم الاستقرار السياسي. كل هذا يجعل الاستثمار الأجنبي صعبًا. يعدّ عدم الاستقرار السياسي مخاطرة كبيرة للمستثمرين، حتى الدول العربية ذات الموارد الطبيعية تجد صعوبة في اجتذابه.

تشهد المنطقة أيضًا هروب الناس ورأس المال. أنا طفل من عائلة اضطرت إلى مغادرة بلدها مثل كثيرين في العالم العربي. اعتاد الأشخاص الذين يعيشون في أوروبا وسويسرا على نظام اقتصادي وقانوني واضح المعالم ومنظم، وعلى الرغم من وطنيتهم​​، فإن الناس أنانيون ولن يستثمروا أموالهم في بلد غير مستقر لمجرد أنهم يأتون من هناك. التحويلات من الشتات العربي تهدف عمومًا إلى تلبية احتياجات أسرهم من الاستهلاك وليس للاستثمار. فإن كان للمستثمر الخيار، سوف يستثمر في بلدان أخرى.

بالتأكيد، هناك استثمارات في العالم العربي. لكنها تقتصر على قطاعات معينة مثل السياحة أو الطاقة، عندما تكون الاحتياجات الاستثمارية هائلة لا يمكن لريادة الأعمال أن تزدهر بدون إطار سياسي مناسب ونظام بيئي داعم. تحتاج السياسات الداخلية للمساعدة في جذب الاستثمار. وانه لمن الجوهري معالجة قضية عدم الاستقرار السياسي لخلق بيئة مستقرة وجذابة، وهو أمر ضروري لأي مستثمر.

رواد الأعمال العرب السويسريين: الثورة الصناعية الرابعة، ثورة الاقتصاد الرقمي، تتقدم. في الوقت نفسه، يتوقع بعض الاقتصاديين حدوث أزمة اقتصادية خلال عام إلى عامين. كيف تستعد لذلك؟

عبدالله شاتيلا: نحن نؤمن بالرقمنة ونحن نستثمر الكثير في ذلك. هذا هو التغيير الكبير الذي يجب توقعه خلال السنوات الخمس إلى العشر القادمة. في عصر الفنادق الرقمية، من الواضح أن المنصات عبر الإنترنت تعد منافسة شديدة. لكن هذا لا يخيفنا وليس لدينا أية مخاوف بشأن القطاع العقاري الخاص بنا: عملائنا هم الأشخاص الذين يرغبون في العيش في شقتهم أو العمل في مكاتبهم.

لا يمكن للمؤشرات الاقتصادية أن ترتفع باستمرار، فالتقلبات أمر شائع. يسبب عدم الاستقرار الاقتصادي والسياسي الحالي عدم اليقين ويسبب هبوط الأسواق. لكن ما حدث في عام 2008 وما يحدث الآن هما شيئان مختلفان تمامًا. حصول أزمة أمر ممكن، ولكن هي حركة تصحيح للسوق، مرتبطة بمؤشرات اقتصادية مسبقة كانت جيدة بشكل مفرط، وليس نتيجة فقاعة. وقد أظهرت التجربة على مدى السنوات العشر الماضية أنه بعد السقوط، بدأ كل شيء في الارتفاع، تضاعفت أسواق الأسهم، وتضاعف كل شيء، وبالتالي من الطبيعي حدوث تصحيح في مرحلة ما. في كلتا الحالتين، دورات اليوم قصيرة - سنة أو سنتين - وسوف تستعيد الاقتصادات عافيتها بسرعة. تملك البنوك المركزية أيضا وسائل لمعالجة الأزمة. نحن محظوظون للعيش في سويسرا، وهو مكان يعتبره الكثيرون بلدًا امنا. كما رأينا في عام 2008، كان سوق قطاع العقارات صعبًا لمدة عام ولكنه سرعان ما استعاد عافيته.